李思廉，这个名号如今或许已不为人所熟知。但就在几年前，他仍是全球规模最大的豪华酒店资产持有者。

2019年，其女李嘉颖出嫁，新郎是香江集团的刘根森。两人在香港半山购入一套价值11.48亿港币的豪宅作为婚房。婚宴上，霍震寰、梁安琪等港澳豪门代表齐聚，半个地产与金融圈的重要人物悉数到场。

彼时的富力，刚完成一笔震动行业的交易，一举从万达手中接盘77家酒店。7年后的今天，一则公告又将李思廉拉回公众视野。只是这一次，局面与当年截然不同。

9月10日晚，富力地产发布公告，披露公司及其法定代表人、董事长李思廉新增一条限制高消费记录。

爱企查数据显示，截至9月15日，李思廉关联的限高记录（含已撤销）已达245条。

许多人并不清楚限高的具体含义。这并非禁止消费，而是彻底封堵高消费渠道：不能搭乘飞机，不能乘坐高铁一等座，不能入住星级酒店。讽刺的是，当年李老板豪掷重金收购高档酒店，如今自己却被禁止入住这类场所。

从“世纪捡漏”到“债务黑洞”

富力地产当前的困境，可追溯到2017年那场引发行业震动的收购。

当时，万达因资金压力急于出售资产，富力以近190亿元的价格拿下万达旗下70多家酒店，收购价仅为市场价的六折。交易完成后，富力一跃成为全球最大豪华酒店业主，财报也由此增加131亿元的一次性收益，外界一度称富力“捡了大便宜”。

然而，这场被冠以“世纪交易”的合作，带来的不只是光环。

富力当年账面现金仅156亿，却拿出近200亿收购酒店资产。交易结束后，公司净负债率直接飙升至170%以上。大量资金被锁定在不动产项目中，企业应对资金风险的能力也被消耗殆尽。

从账面数据看，收购方案看似可行，但酒店实际经营状况并不理想。若剔除并购带来的一次性收益，酒店业务自收购完成起便持续亏损。

2017年至2019年，酒店板块累计亏损超过16亿元；2020年至2022年，市场环境恶化，酒店收入较最佳时期下降约三分之一，年度亏损持续扩大；2024年，受资产出表和减值拖累，亏损进一步扩大至36.19亿元。综合计算，2017年至2025年，酒店运营板块累计亏损约90亿元。

在房地产上行期，房企可依靠销售回款填补酒店业务亏损，用住宅项目利润补贴酒店板块。

但一旦楼市转入下行周期，房屋销售规模缩减，企业资金链开始收紧，酒店业务持续亏损的问题便暴露出来，不断消耗流动资金。

财报数据显示，2023年至2025年，富力归母净利润分别亏损199.50亿元、154.05亿元、163.11亿元，三年合计亏损超516亿元。加上2026年上半年归母净亏损52.68亿元，三年半累计亏损高达569.34亿元。

李思廉当初设想的现金流护城河，变成了持续失血的无底洞。

截至今年6月底，富力合并总负债2579.29亿元，账上可用现金仅剩26亿元；到7月底，仅逾期有息债务本金就累计达471.09亿元。直到2026年初，李思廉在出境时被天津法院拦截，原因涉及执行金额超17亿元的司法案件。香港人李思廉，至今仍无法返回香港。

2022年，北京万达嘉华酒店以5.5亿元出售，这开启了富力变卖酒店资产的序幕。直到2024年，一笔境外6.14亿美元债务违约，淡马锡旗下基金申请对富力子公司清盘，68家核心酒店连同写字楼被强制接管。

富力因此失去这部分资产的自主处置权。这些酒店不再完全属于公司，卖或不卖、以什么价格卖，都不再由富力决定。

富力酒店“清仓大甩卖”

如今，在法拍平台输入“富力”，弹出来的酒店资产超过30个。大连康莱德、唐山洲际、东莞万达文华……全是2017年从万达接手的那批“豪华家底”。

这些资产正被一件件摆上货架，以平均每月出售1-2家酒店的速度进行清仓。

尽管富力地产已开始断臂求生，变卖物业公司股权、处置大批酒店项目，但资产处置并不顺利。拍卖市场行情远比预想惨淡。不少酒店多次降价、两到三轮流拍，依然无人接盘。

江苏泰州富力万达嘉华，起拍价1.15亿元，两次流拍后进入变卖；湖北黄石万达嘉华起拍1.18亿元，河南安阳1.05亿元，安徽亳州万达嘉华起拍不足亿元。广州空港假日酒店评估价3.96亿元，第一次2.77亿元流拍，降价至2.22亿元，仍无竞买人报名。

曾经六折拿下的核心城市高端酒店，在资产处置市场上继续折价，依然难以找到买家。值得注意的是，近期刚法拍的西安富力希尔顿酒店，其员工安置问题已引发社会关注。

当年打包199亿元拿下的77家酒店，到2026年，绝大部分已完成出售、司法处置或被债权人接管。

据不完全统计，当年这批酒店资产，仍握在富力手中的仅剩16家。部分统计口径甚至显示只剩个位数。那个“全球最大豪华酒店业主”的名头，早已不复存在。

出售酒店资产回笼的资金，远远无法覆盖当初投入的本金。再加上多年持续经营亏损和巨额利息，这笔世纪交易据媒体综合估算亏损规模接近200亿元。

有趣的是，当年出售酒店的万达，凭借这笔回款大幅降低自身负债，顺利轻装上阵，走到了现在。

许多人感慨王健林当年果断甩卖资产，眼光长远。但资产本身并无好坏，匹配到合适的资金，资产才有价值。资金错配，再好的地标酒店，也会变成定时炸弹。

图源：广州柏悦酒店

不过，富力酒旅板块并未完全停摆。广州富力丽思卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店、广州柏悦酒店、北京富力万丽酒店、重庆富力凯悦酒店等16家酒店仍保持自持且正常运营。

另外，富力的文旅旗舰项目海南海洋欢乐世界也将迎来新一轮扩建，度假区计划新增2家酒店，总建面约9万平方米，算是难得的增量亮点。

不过，富力的酒店甩卖潮，仍是地产酒店从增量时代转向存量时代的必然结果，也是国内高星酒店转型迎来下半场的重要信号。

十年一觉富力梦

许多人会讨论，李思廉当年不该接下万达酒店。

如果站在2017年的视角，这笔交易的诱惑足够大。低价拿下一批成熟高端酒店，快速做大资产规模，品牌、物业全部现成。放在当年的地产叙事里，这是一次经典的资本抄底。

问题不在于酒店本身，而在于带着地产思维做酒店。酒店生意本身有其固有的底色：重投入、折旧持续、回本周期漫长，需靠稳定入住率和房价慢慢消化成本。它能带来持续现金流，但无法像住宅销售一样短时间快速回笼巨额资金。

这是地产开发和酒店经营之间最本质的鸿沟。做住宅，盖好、卖掉，回款落袋；而酒店买下物业后，维修、能耗、人力、品牌管理费，每一年都在持续花钱。

李思廉当时低估了两件事。

地产行业下行的速度，以及国内高星酒店转型期生存的艰难。富力集团在当年收购时，选择六折作为参考标准，这个标准参考的是酒店账面资产数值，但账面资产数值并不代表酒店实际经营能产生的价值。

国内高端酒店资产的价值判断方式，很长一段时间都与房地产企业绑定在一起。

对于地产商来说，酒店不能单独作为产生稳定现金收入的业务单元。一家酒店的价值高低，大多由所在土地的价值决定，而不是这家酒店每年能获得多少经营收入。

在地产开发思维影响下，酒店资产价值评估大多使用成本估算方法或市场对比方法，评估重点是建造酒店需投入多少资金，或附近地块的成交价格。而能体现酒店实际经营水平的收益估算方法，一直没有得到足够重视。可现如今，酒店行业判断资产价值的核心标准，不再是账面资产数值，而是现金流。

如今重新审视这场世纪并购，很难简单判定李思廉买错了资产。

这批酒店，物业底子至今仍在。很多城市地标酒店，硬件、品牌、区位依旧不差。错的是交易背后的资金结构，是对地产周期、酒店行业回本周期过于乐观的预估。

房企跨行进入酒店领域，最容易出现的问题就是用房地产快速周转的思路，去运营回报周期很长的业务；房地产行业追求规模快速扩大、资产价格上涨，依靠借贷放大经营规模。而酒店行业需要长期持续运营，管控能耗、人员开支、平均客房收益，耐心应对行业周期的起伏变化。

两套完全不一样的经营思路强行结合在一起，一旦市场消费需求减弱，各类风险就会集中显现出来。欧博官网登录入口上，类似的案例屡见不鲜。

地产酒店江湖，从来没有永远的赢家。

本文来自微信公众号“酒管财经”，作者：大晟，36氪经授权发布。